KİRA UYARLAMA DAVALARI

KİRA UYARLAMA DAVALARI

Bir borç ilişkisinde, tarafların bu ilişkiye uygun olarak borçlarını ifa etmeleri beklenir. Bu durum ahde vefa[1] ( pacta sunt servanda ) ilkesinin doğan bir neticesidir. Kira sözleşmesinde de taraflar sözleşmenin hükümlerine uygun olarak kararlaştırdıkları bedel üzerinden borç ilişkisini devam ettirmek zorundadır. Bu sebeple ahde vefa ilkesi gereği kira sözleşmesinde bedelin uyarlanması için, kural olarak, dava açılması mümkün değildir.

Ancak bazen ifanın henüz gerçekleşmediği, ihtirazi kayıtla yerine getirildiği veya uzun zamana yayıldığı hallerde, bu ilkeyi uygulamak hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir. Zira clausula sic stantibus[2] ( şartların aynı kalması kaydıyla anlaşma, aksi durumda işlem temelinin çökmesi ) ilkesine göre, tarafların sözleşmeyi ileride sözleşmenin şartlarında değişiklik meydana gelmeyeceği inancıyla akdettikleri kabul edilir. Bu ön kabulden hareketle, taraflar sözleşme şartlarının ileride değişeceğini bilselerdi bu sözleşmeyi mevcut şartlarda tesis etmezlerdi iddiası savunulabilir.

Sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması, pacta sunt servanda ve clausula rebuc sic stantibus’un bir arada değerlendirilmesi sonucu ortaya çıkmıştır. Bu durumda değişen şartlara rağmen taraflardan her ne olursa olsun sözleşmeye uygun hareket etmeleri mi beklenmeli yoksa değişen şartların varlığı halinde sözleşmenin sonlandırılmasına veya değişikliğe tabi tutulmasına müsaade mi edilmelidir, meselesi gündeme gelir. Bu durumda bu iki ilkenin çatıştığı görülür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 12.11.2019 Tarihli bir kararında, “… Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriyle sınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri MK.nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem Clausula Rebus Sic Stantibus ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir. ” şeklinde hüküm kurarak sözleşmenin uyarlanması kurumuna dikkat çekilmiştir.

Uyarlama imkanı, kanundan veya sözleşmeden kaynaklanabilir. Ancak bu sayede hakim önüne gelen olayda talebin varlığı ve şartların oluşması halinde uyarlama yoluna gidilebilir. Gerçek anlamda uyarlama, sözleşme şartlarının hakim tarafından koyulan kurallarla değiştirilmesi anlamındaki kanuni uyarlamadır. Ancak hakimin sözleşmeye bu yönde müdahalede bulunması, taraflar arasındaki sözleşmede yer alan hükümler sebebiyle de gerçekleşebilir.

6098 Sayılı Kanunla birlikte TBK m. 138 hükmü, aşırı ifa güçlüğü neticesinde uyarlamanın kanuni dayanağı haline gelmiştir. Buna göre : “ Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.”

Borçlunun aşırı ifa güçlüğü halinde hakimden sözleşmenin uyarlanmasını talep hakkı, TBK m. 138 gereği kendisine tanının bir haktır. Yine madde metnine bakıldığında sözleşmenin niteliğine göre, sözleşmeden dönme veya sözleşmenin feshi imkanına da sahiptir. Bu bakımdan kira sözleşmesinin çeşidi fark etmeksizin taşınır ve taşınmaz kira sözleşmerinin yanında konut ve çatılı işyeri kiralarında da uygulama alanı bulur.

TBK m. 138 hükmü, emredici nitelik taşımamaktadır. Bu sebeple taraflar aşırı ifa güçlüğünün şartlarında ve neticelerinde değişikliğe gidebilecekleri gibi, bu hükmün aralarındaki ilişkide uygulanmamasını da kararlaştırabilirler.

818 Sayılı Kanun zamanında Yargıtay, sözleşmelerde ahde vefa ilkesini katı bir şekilde uygulamaktaydı. Fakat zamanla işlem temelinin çökmesinden hareketle sözleşmenin uyarlanmasına imkan tanımıştır. Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 30.10.2002 Tarihli kararında[3], ekonomik şartlarda aşırı enflasyon, para değerinin büyük ölçüde düşmesi, vb. nedenlerle meydana gelen olağanüstü değişiklik ve dolayısıyla tarafların edimleri arası denge önemli ölçüde sarsılmış olması durumunda, edimin olduğu gibi yerine getirilmesi borçludan beklenemez duruma gelmişse, doğruluk ve dürüstlük kuralları göz önünde tutularak işlem temelinin çökmesi, ya da aşırı derece sarsılması ilkesi uyarınca sözleşmenin yeni durumlara uyarlanabileceğini belirtmiştir. Fakat burda altı çizili biçimde dikkat edilmesi gereken husus, Yüksek Mahkemeye göre işlem temelinin çökmesi kavramının uygulanabilmesi için sonradan meydana gelen değişikliklerin önceden teşhis ve tahmin edilememiş olmasıdır.

Yargıtay, 818 sayılı Kanun döneminde de kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin uyarlanmasının mümkün olduğuna dair kararlar tesis edilmekteydi. Örneğin Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 12.02.1981 tarihli bir kararında[4] “…. Sonuç olarak belirtelim ki; sözleşmenin yeniden gözden geçirilmesi için önceden öngörülmeyen, borçlunun şahsı ve işletmesi dışında meydana gelen bir olayın neden olduğu değişiklikler yüzünden sözleşmedeki ekonomik ( çıkar ) denge bozulmuş ve sözleşmenin yanlarından birine yükletilmesi gereken tehlike ( riziko ) sınırı nesnel olarak aşılmış olması gerekir. İşte yukarıdan beri yapılan açıklamaların ışığı altında, dava konusu somut olayda, davacının, sözleşmenin değişen yeni durumlara uyarlanması istemini kapsayan davasında görevin Asliye Hukuk Mahkemesine ait bulunduğu kabul edilmeli ve 10 yıllık süreli kira sözleşmesinin yakıt giderlerindeki artış nedeniyle yeni duruma uyarlanmasının gerekip gerekmediği, sözleşmenin içeriği ve öbür koşulları da gözetilerek değerlendirilmeli, varılacak uygun sonuç çevresinde uyuşmazlık çözüme bağlanmalıdır. “

Taraflar akdettikleri kira sözleşmesinde uyarlamaya dair hükümlere yer verebilecekleri gibi, uyarlamanın hukuki dayanağı bir kanun hükmü de olabilir.

Sözleşmede hüküm bulunması halinde, uyarlamanın hukuki dayanağını taraflar arasındaki sözleşme oluşturur. Bu uyarlama türüne, akdi uyarlama adı verilir. Akdi uyarlama, tarafların sözleşemeye koydukları hükümlere göre gerçekleştirilir.[5] Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 21.11.1991 tarihli kararında, kira sözleşmelerinde kira bedelinin her yıl için ayrı ayrı belirlenmesine yönelik sözleşme hükmünü, uyarlama hükmü olarak kabul etmiştir.[6]

Kanuni uyarlama halinde ise, sözleşmede uyarlamaya dair bir hüküm bulunmamakla birlikte, kanunda sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması hususunda düzenleme mevcuttur. Sözleşmede uyarlamaya dair bir düzenlemenin yer almaması ihtimalinde, bütün sözleşme ilişkilerine uygulanma kabiliyetine sahip TBK m. 138 hükmü uygulama alanı bulur.

Kira bedelinin uyarlanması her ne kadar (TBK m.343,344) kira bedelinin tespiti davasına benzese de, ikisi farklı kurumlardır. Kira bedelinin uyarlanmasına dair dava, uzun süreli kira sözleşmelerinde uygulanma imkanına sahip olma, açıldığı tarihten itibaren hüküm ve sonuçlarını doğurma ve dava açma süresi öngörülmemiş olma özelliklerini taşır. Yargıtay 6. HD. 16.03.2015 tarihli verdiği bir kararda[7], davacının talebinin kira parasının belirlenmesinden çok sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması olduğunu, hükme alınan raporun ise kira tespitine yönelik usul ve esaslara göre alındığını ve bu sebeple hükme esas olamayacağını belirtmiştir.

Ayrıca kira bedelinin tespitine dair hükümler arasındaki TBK m. 344/4 hükmünde : “ Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. “ denilerek her iki kurumu hukuk düzeninde ayırmıştır.

Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle kira sözleşmesinin uyarlanabilmesi için, bir takım şartların varlığı aranır. Ahde vefa ilkesine göre tali nitelik taşıyan uyarlama için, bu niteliği gereği sıkı şartlar öngörülmüştür. Kümülatif nitelikteki bu şartlardan bahsetmek gerekirse : Sözleşme kurulurken mevcut olan şartlarda daha sonra önemli değişiklikler meydana gelmeli, değişiklik meydana getiren durum öngörülememiş olmalı, sözleşme kurulurken tesis edilen edimler arasındaki denge, söz konusu durum sebebiyle aşırı derecede bozulmalıdır. Edim ifa edilmemiş veya çekince konularak ifa edilmiş olmalıdır. Aşırı ifa güçlüğü, uyarlama talep eden taraftan kaynaklanmamış olmalı ve uyarlamaya engel bir kanun veya sözleşme hükmü de bulunmamalıdır.

Sözleşme kapsamında gerçekleşen her türlü değişikliğin, aşırı ifa güçlüğüne yol açtığı söylenemez. Meydana gelen değişikliğin aşırı ifa güçlüğüne gerekçe oluşturabilmesi için, hayat tecrübelerine göre önemli sayılabilecek nitelikte olması gerekir. TBK m.138 hükmü bu değişikliklerin olağanüstü olması gerektiği düzenlenmiştir. İlgili hükümdeki ifadesiyle olağanüstü değişiklik, edimin ifasını imkansız hale getirmemekle birlikte, aşırı ifa güçlüğüne düşen taraf üzerinde ciddi ve ağır neticeler oluşturmaktadır. Değişikliğe yol açan olayın kaynağı önemli değildir. Doğa olayları, sosyal ve ekonomik gelişmeler, siyasi kararlar, yargı kararları, yasama faaliyetleri aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet verebilir. Benzer şekilde para değerindeki aşırı düşüşler, yüksek oranda yeni vergiler, ithalat ve ihracat yasakları da aşırı ifa güçlüğüne yol açan olağanüstü olaylar arasında zikredilebilir. Ayrıca yaşanan pandemi süreci de salgın hastalıkların da aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet verebileceğini göstermektedir.

Değişikliğe yol açan olayın toplıöım tamamını etkilemesi zorunlu değildir. Fakat gerçekleşen olayın edimin ifası üzerinde etkisi olmalıdır. Nitekim Yargıtay 13. HD’nin 21.06.2001 Tarihli bir kararında[8], gerçekleşmiş depremin eğlence sektörü üzerinde olağanüstü etkisinin ispat edilememesi nedeniyle kira sözleşmesi bakımından açılan uyarlama davasının reddedilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Ayrıca belirtmek gerekir ki, değişikliğe sebebiyet veren olay aşırı ifa güçlüğü iddiasında bulunan taraf bakımından öngörülemez ve öngörülmesinin beklenemez nitelikte olması gerekir.

Yargıtay, devalüasyonların ülkemiz açısından öngörülemez nitelik taşımadığı, bu sebeple ülkemizdeki istirarsız ekonomik durumun taraflarca öngörülebilecek bir durum olduğu yönünde kararlar tesis etmektedir.[9] Bununla birlikte Yargıtay, yakın tarihli bir kararında [10]uyarlama davalarında uygulanması gereken ilke ve esaslar hususunda, uzman üç kişilik bilirkişi kurulundan, kiralananın niteliği, kullanım alanı, konumu, bölgedeki kira parasını etkileyecek önemli imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya deprem, sel, yangın, salgın hastalık gibi mücbir sebep sayılan doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığının araştırılıp değerlendirilmek üzere rapor alınmasını ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerektiği yönünde hüküm tesis etmiştir. Yargıtay başka bir kararında[11] ise, kira parasının yabancı para birimi ile belirlenmiş olmasının tarafların paranın alım gücündeki değişiklikleri nazara aldıklarını ortaya koyduğu ve dolar kurunda aşırı derecede düşme ve yükselme yaşanmamış olduğunu göstererek, öngörülmeyen veya öngörülmesi beklenmeyen olayların varlığından söz edilemeyeceğini belirtmiştir.

Öngörülemezlik, tacirler bakımından ayrı bir öneme haizdir. Zira tacirlerin ticari işleri bakımından basiretli davranma yükümlülükleri vardır. Bu durum tacirin uyarlama talebini güçleştirmektedir. Yargıtay, ülkemizde yaşanan ekonomik krizlerin tacirler bakımından da öngörülemez olmadığı yönünde kararlar tesis etmektedir.[12]

Yargıtay bir kararında, döviz bazında kullanılan kredinin döviz kurunda gerçekleşen artış sebebiyle uyarlanması talebinin incelerken; dava konusu olayda davacının başta Türk Lirasını seçme özgürlüğü varken döviz bazında kredi kullandığını, bunu serbest iradesiyle belirlediğini, ülkemizde zaman zaman ekonomik krizlerin olduğunu ve bu bağlamda dövizle borçlanmanın risk taşıdığını, bunu toplumun çoğunluğunun bildiğini, bu riski önceden öngörülebilecek durumda olmasına rağmen davacının döviz kredisi çektiğini, buna göre işlem temelinin çökmesinden bahsedilemeyeceğini ifade etmiştir.[13]

Tacirin kira sözleşmelerindeki basiretli bir iş insanı davrama yükümlüğüne yönelik Yargıtay bir kararında: “ TTK. 18/1. maddesinde A.Ş.lerin tacir oldukları açıklanmıştır. Aynı Yasanın 20/II maddesinde de her tacirin ticaretine ait faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Basiretli bir iş adamı gibi davranma yükümü aslında objektif bir özen ölçüsü getirmekte ve tacirin ticari işletmesiyle ilgili faaliyetlerinde, kendi yetenek ve imkanlarına göre ondan beklenebilecek özeni değil aynı ticaret dalında faaliyet gösteren tedbirli, öngörülü bir tacirden beklenen özeni göstermesinin gerekli olduğu kabul edilmektedir. Gerekli tedbirleri almadan sözleşme yapan ve borç altına giren tacirin alabileceği tedbirlerle önliyebileceği bir imkansızlığa dayanması kabul edilebilecek bir durum değildir. Ülkemizde 1958 yılından beri devalüasyonlar ilan edilmekte sık sık para ayarlamaları yapılmakta, Türk parasının değeri dolar ve diğer yabancı paralar karşısında düşürülmektedir. Ülkemizdeki istikrarsız ekonomik durum tacir olan davacı tarafından tahmin olunabilecek bir keyfiyettir. Somut olayda uyarlamanın koşullarından olan öngörülmezlik unsuru oluşmamıştır. “ diyerek basiretli tacir gibi davranma yükümlüğünün öngörülemezlik unsuru bakımından uygulama alanı bulacağını belirtmiştir.

Kira bedelinin dönemler halinde ödendiği kira sözleşmelerinde ödenen bedellere dair uyarlama hakkı ihtirazi kayıt ile saklı tutulmuşsa, bu talepte bulunabilir. Yargıtay yakın tarihli bir kararında, kira borcunun dönemsel olarak ifa edilen borçlardan olduğunu belirtip, tek seferde ifa ile borcun sona ermediğine, bu sebeple kiracının aşırı ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutmadan ödeme yapmış olmasının uyarlama davası açma hakkını engellemeyeceğine hükmetmiştir.[14]

Hakim kira bedelinin belirlenmesine yönelik talebi değerlendirirken HMK m.26/1 hükmüne bağlı kalarak tarafların talep ve sonucu ile bağlıdır.Yargıtay kiraya veren tarafından açılan bir uyarlama davasında, 01.06.2010 tarihinden itibaren 70.000 USD olarak uyarlanması istenildiği halde, Mahkemece talebin aşılarak 73.000 USD’ye hükmedilmesini isabetli bulmamıştır.[15]

Kira bedelinin uyarlanması ile ilgili görevli mahkeme, HMK m.4/1 gereği sulh hukuk mahkemesidir.

Son olarak belirtmek gerekir ki, aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafın sözleşmeyi sona erdirme imkanı da bulunmaktadır. Bu aşırı ifa güçlüğüne düşen tarafa tanınmış bir yenilik doğuran hak olup, ani edimli sözleşmeler bakımından sözleşmeden dönme; sürekli edimli sözleşmeler bakımından ise sözleşmenin feshi olarak ortaya çıkar. Kira sözleşmesinin sürekli edim niteliği gereği, bu durum sözleşmeni feshini ifade eder. Bu kararın tek taraflı irade açıklaması ile kullanılması neticeside, hakim kararına gerek olmaksızın hüküm ve sonuçları doğar. Fakat taraflar sözleşmeyi sonlandırmanın şartlarının oluşup oluşmadığının belirlenmesinin tespitini hakimden talep edebilir. Talep halinde ilgilinin uğramış olduğu zararın tazminine hükmedilir.

[1] Y. 6. HD 16.03.2015 T., 2015/1566 E., 2015/2519 K. [2] Y. 6. HD 16.03.2015 T., 2015/1566 E., 2015/2519 K. [3] Y. HGK 30.10.2002 T., 2022/13-852 E., 2002/864 K. [4] Y. 13. HD 12.02.1981 T., 1981/147 E., 1981/932 K. [5] Y. 6. HD 16.03.2015 T., 2015/1566 E., 2015/2519 K. [6] Y. 13. HD 21.11.1991 T., 1991/8374 E., 1991/10619 K. [7] Y. 6. HD 16.03.2015 T., 2015/1566 E. 2015/2519 K. [8] Y. 13. HD 21.06.2001 T., 2001/6382 E., 2001/6717 K. [9] Y. HGK 12.11.2014 T., 2014/13-1614 E., 2014/900 K. [10] Y. 3. HD 17.11.2022 T., 2020/2910 E., 2020/6680 K. [11] Y. 6. HD 27.11.2013 T., 2015/5302 E., 2013/15984 K. [12] Y. 3. HD 21.02.2017 T., 2017/261 E., 2017/781 K. [13] Y. 13. HD 14.10.2019 T., 2018/2556 E., 2019/9872 K. [14] Y. 3. H 24.01.2019 T. , 2018/7863 E. 2019/534 K. [15] Y. 6. HD 25.12.2014 T., 2014/10396 E., 2014/14589 K.