KİRA TESPİT DAVALARI

Kira bedelinin belirlenmesi veya tespiti, konut ve çatılı işyerleri kiralarında söz konusu olan bir kavramdır. Şöyle ki, konut ve çatılı işyerine ilişkin kira sözleşmeleri, belirli süreli ise sürenin sonunda kendiliğinden sona ermemektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesinde “ Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” Buna göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sürenin bitiminden 15 gün önce tahliye edeceğini bildirmemişse sözleşme bir yıl süre için uzamış sayılır. İşte bu uzayan kira döneminde kira bedelinin belirlenmesi gerekmektedir.

Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir. Fakat burda dikkat edilmesi gereken husus; kiralananın niteliğidir. TBK’nın Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları hükümlerine tabi olmayan, yani genel hükümlere tabi olan ( Yargıtay uygulamasında gayri musakkaf yapı olarak geçmektedir. ) kiralanan şeylerde beş yıllık süreye tabi olmadan her zaman tespit davası açılabilmektedir.[1]

Kira bedelinin sözleşme kurulurken belirlenmesinde sözleşme serbestisi olmakla birlikte uzayan kira dönemlerinde belirlenmesi tamamen tarafların iradesine bırakılmamıştır. Buradaki amaç kiracıyı korumaktır.

Konut ve çatılı işyeri kiraları dışında kalan kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesini gerektiren bir durum bulunmamaktadır. Bu durum hem belirli süreli hem de belirsiz süreli kira sözleşmelerde böyledir.

Kanun koyucu kira bedelinin belirlenmesini kamu düzenine ilişkin kabul etmiştir. Çünkü kira bedelinde yapılacak artışlar toplumun tamamını etkileyen, ülke ekonomisinde dengeleri değiştiren sonuçlar doğurabilmektedir.

Kira tespitine ilişkin esaslar sadece kira bedeli için geçerli olup, yan giderlere uygulanamaz. Yan giderler, kural olarak baştan sabit bir tutar olarak belirlenmeyip miktarı bu yönde yapılan harcamaya göre belirlendiğinden kira tespitine konu olmazlar. Fakat kira bedelinden ödenmesi gereken ve kiraya verenin mükellefi olduğu gelir vergisi kira tespitinde dikkate alınmalıdır. Bir başka deyişle, vergi miktarı düşülerek bulunan net kira bedeli üzerinden arttırım yapılamaz, vergi miktarının da eklenmesiyle bulunan brüt kira bedeli esas alınarak artırım yapılmalıdır.[2]

Kiraya verenin kanun gereği kira geliri üzerinden katma değer vergisi ödemesi gerekiyorsa gelir vergisi için belirlenen esaslar burda da geçerlidir. Yargıtay, sözleşmede katma değer vergisine dair bir hüküm yoksa bedelin katma değer vergisi dahil olarak belirlendiğini kabul etmektedir.[3]

Kira sözleşmesinde yenilenen kira döneminde veya bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresi içinde artış yapılacağı kararlaştırılmışsa bu anlaşmalar da Kanunda öngörülen artış sınırını aşmamak şartıyla geçerlidir. Yenilenen kira dönemi için taraflarca anlaşmayla belirlenen yeni kira bedelinin geçerliliği, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluna bağlıdır.[4] Bu değişim oranının belirlenmesinde TÜİK verileri esas alınır. Fakat bu durumda dikkat edilmesi gereken bir husus ise, kiracının tacir olması durumudur. Kira sözleşmesinde kiralananın işyeri olarak kullanılacağının kararlaştırılmış olması sebebi ile öncelikle mahkemece usulüne uygun olarak tacir araştırması yapılmalı davalı tacir ise sözleşmede kararlaştırılmış artış şartının geçerli olduğu ve tarafları bağlayacağı, tacir olmadığının belirlenmesi halinde ise artışın bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyeceği göz önünde bulundurularak talep edilebilecek kira bedeli belirlenerek yapılan ödemelerin mahkemece denetlenmesi gerekmektedir.[5]

Kira tespit davası her zaman açılabilir. Kanun, kira tespitinin açılması bakımından bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı süresi öngörmemiştir.[6] Kural olarak, davada verilecek karar ileriye etkili olur ve dava tarihinden sonraki dönem uygulanır. Bu sebeple yeni kira dönemi içinde açılan davada verilecek karar bir sonraki kira döneminden itibaren uygulanacaktır.[7]

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemindeki kiranın tespiti için TBK m. 344/2’ye göre açılan davalarda alınan kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için başvurulması gereken ilk imkan tespit davasının yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılmasıdır. Eğer dava dilekçesi yeni dönemin başlangıcından otuz günden daha az bir süre kala davalıya tebliğ edilmişse artık tespit edilecek yeni kira bedeli bir sonraki kira yılından itibaren kiracıyı bağlar.

Kiraya veren tarafından açılan tespit davasında, dava dilekçesinde yeni kira döneminden itibaren geçerli olmak üzere kira bedelinin belirlenmesi talep edilmiş, fakat dava dilekçesi yeni kira döneminin başlangıcına otuz günde az bir süre kala davalıya ( kiracıya ) tebliğ edilmişse hakim tarafından davacıya, bir sonraki kira yılı geçerli olmak üzere kira tespit davası olarak devam edip etmeyeceği sorulmalıdır.[8] Buna karşılık, dava dilekçesinde belirlenecek kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olmasının istendiğine dair bir talep bulunmuyorsa davanın görülmeye devam etmesi gerekir. Bu durumda, davacıya devam edip etmeyeceğinin sorulmasının gerektiren bir durum söz konusu olmayıp verilen karar bir sonraki dönem için geçerli olur.

Tespit davasının yeni kira döneminin başlangıcından çok önce açılması bazı sorunlar doğurabilir, davanın reddine dahi yol açabilir. Yargıtay, yeni kira dönemden çok önce açılan davalarda rayiç kira bedelinin tespiti mümkün değilse davanın reddedilmesi gerektiğini kabul etmektedir.[9]

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemindeki kiranın tespiti için TBK m. 344/2’ye göre açılan davalarda alınan kararın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olması için başvurulabilecek ikinci imkan, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte kiraya veren tarafından kira bedelinin arttırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olmasıdır. Bildirimin geçerliliği yazılı yapılmasına bağlıdır. Bu kapsamda noter, posta yolu, teyit edilmiş olmak şartıyla faks veya buna benze iletişim araçları ile yapılabilir.[10]

TBK m. 345/3’e göre, sözleşmede yeni kira döneminde kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.[11]

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedelinin, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı sabittir. Sözleşmede arttırım yapılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde kirayı verenin ihtirazı kayıt koymaksızın kiracı tarafından arttırım yapılmaksızın ödemeyi kabul etmesi kira tespit davasını açmasına engel değildir. Fakat kira sözleşmesinde herhangi bir arttırım maddesi bulunmaması ve yeni dönemde kiracı tarafından yapılan ödemeleri kiraya verenin ihtirazı kayıt koymaksızın kabul etmesi durumunda kiraya vereyen, tespit talep edeceği yeni dönem için bu hakkından vazgeçmiş sayılır.

Yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihe göre, yenilenen kira döneminin başından veya mahkeme kararında belirtilen tarihten itibaren geçerli olur. Kiracı, karar kesinleşene kadar önceki kira bedelini ödemeye devam eder. Bu durumda kiracının temerrüdü söz konusu olmayıp, eksik ödeme sebebiyle kira sözleşmesi feshedilemez. Çünkü yeni kira bedeli, en erken davada verilen kararın kesinleşmesiyle muaccel olur.

Davacı talep etmişse, yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı kararda belirtilmelidir. Bu taleple bağlılık ilkesinin bir gereğidir.[12]

Kiracı, geçmiş dönem kira borcunu eski kira bedeline göre ödemişse aradaki farkın ödenmesi gerekir. Dava, yeni kira dönemi içinde sonuçlanmış olsa bile karar geçmişe etkili olacağından, eski kira bedeli ile yeni kira bedeli arasındaki farkın kiraya verene ödenmesi gerekir. Yeni kira bedelinden kaynaklanan fark, ancak kararın kesinleşmesinden sonra icra takibine konu edilebilir.[13] Yeni kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar, geçmişe etkili olarak yeni kira dönemi başından itibaren geçerli ise kararın kesinleşmesinden itibaren temerrüt faizi işletilebilir.

Kiraya veren, tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki farkı icra takibi yoluyla talep edebilir. Tespit davasındaki karar eda hükmü taşımadığından ilamlı icra değil, ilamsız icra takibi yapılabilir. Kiracı bu takibe itiraz ederse, itirazın kaldırılması yolu ile icra mahkemesinde dava açılabilir. Kesinleşmiş tespit kararı, İİK m. 68 maddesi kapsamında belgedir.

[1] Y. 3. HD. 2017/7799 E. 2019/4246 K. [2] Y. 6. HD 15.06.2016 T., 2015/9180 E., 2016/4680 K. [3] Y. 3. HD 16.12.1996 T., E. 12351 [4] TBK m. 344/1. [5] Y. 8. HD. 2017/16513 E.,2018/17248 K. [6] TBK m. 345/1. [7] Y. 3. HD. 23.01.2019 T., 2017/5586 E., 2019/435 K. [8] Y. 3. HD. 02.12.2019 T., 2019/3381 E., 2019/9536 K. [9] Y. İBK. 21.11.1966 T:, E.19, K.10. [10] TBK m.14. [11] Y. 3. HD. 27.06.2019 T., 2017/8651 E., 2019/5865 K. [12] Y. İBK. 21.11.1966 T., E.19., K.10 ; Y. HGK. 03.12.2014 T. 2013/3-1175 E., 2014/997 K. [13] Y. 6. HD. 28.03.2016 T., 2016/2047 E., 2016/2452 K.